В судебной практике довольно часто встречаются случаи, когда одна недвижимость в короткий промежуток времени продается нескольким покупателям. Споры возникают в случае, если первое из нескольких отчуждений по тем или иным причинам было признано незаконным. Типичным примером можно считать случай, когда первую из продаж осуществляет человек, которого признали невменяемыми.
К сожалению, случаи, когда человек не осознает свои действия, не всегда возможно выявить до совершения сделки.
Бывает, абсолютно нормальный с виду человек решает продать свою недвижимость. Вместе с покупателем он идет к нотариусу для оформления сделки. Нотариус, как того требует закон, проверяет дееспособность сторон. Данные о проблемах с психикой у кого-либо из участников сделки отсутствуют. Впоследствии оказывается, что у продавца было психическое расстройство. Во избежание проблем недвижимость продается другому покупателю. И так несколько раз.
В подобных спорах практика суда очень нестабильна и во многом зависит от точки зрения, которой придерживается судья.
Некоторые считают, что достаточно констатировать серьёзный дефект сделки (наличие психического расстройства), чтобы все последующие сделки признать недействительными. Большинство же судей считает, что необходимо исследовать добросовестность всех приобретателей.
Сделки, как правило, отменяют, если констатируют признаки недобросовестности сделки, такие как заниженная покупная стоимость, идентичные договоры купли у всех приобретателей в цепочке. Так, в одном деле суд констатировал, что первый продавец все время проживал в квартире. Суд в своем решении указал, что одно то обстоятельство, что истец проживал в квартире, несмотря на то, что по цепочке были заключены три договора продажи, должно было вызвать сомнение в покупателях о правомерности заключаемых сделок и несоответствии воли и интересам настоящего собственника недвижимости.
Также стоит обратить внимание на соответствие условий в договоре фактической ситуации. Например, не вызывают доверия ситуации, когда одна из сторон утверждает, что приобрела недвижимость по заниженной стоимости потому, что с прежним владельцем достигнута договоренность о его проживании в это собственности, тогда как в договоре говорится, что предыдущей владелец должен съехать с квартиры в течение трех дней.
С добросовестными приобретателями ситуация другая, здесь суд приходит к диаметрально противоположным результатам. Две вышеуказанные концепции работают параллельно.
В некоторых случаях суд придерживается мнения, что сама сделка и все последующие сделки подлежат отмене, если имеется дефект воли или не соблюдены нормы закона или констатирована недобросовестность одной из сторон сделки. Например, это случаи, когда доверенность выдается психически нездоровыми людьми, которые не осознают своих действий или не понимают их последствия, и впоследствии недвижимость продается несколько раз. Другой случай, когда при первой продаже совершается преступное деяние: подделываются документы, третье лицо выдает себя за собственника.
В судебной практике также апробировано мнение, что решающее значение имеет добросовестность приобретателя. А именно, в решении от 3 ноября 2004 года по делу № SKC-614 Сенат указал – поскольку суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения договора купли-продажи (..) оспариваемая недвижимость была зарегистрирована в земельной книге на имя передающей стороны и в земельной книге запреты на отчуждение или другие обременения зарегистрированы не были, то, в соответствии со статьей 994 Гражданского закона и Законе о земельных книгах, оспариваемое имущество было приобретено добросовестным лицом, от которого истребовать недвижимость нельзя.
Резюмируя вышесказанное, становится понятно, что приобретая недвижимость, необходимо тщательным образом проверить продавца и недвижимость. Есть ряд факторов, которые дают основания сомневаться в целесообразности сделки. Например, многократная перепродажа в течение короткого времени по стоимости ниже рыночной, возраст продавца – если это человек преклонного возраста, который заговаривается, любо что-то вызывает сомнения в его вменяемости, необходима более детальная проверка сделки.
Хочется обратить внимание, что на практике сделки отчуждения, как правило, оспаривают наследники пожилых людей, страдающих деменцией. Они предоставляют медицинские документы о психических расстройствах подписавших документы родственников и на этом основании оспаривают сделки. В Латвии нет регистра всех людей, который страдают подобными отклонениями, нотариус может лишь проверить дееспособность человека. Значит, надо как можно внимательнее относиться к проверке условий заключения сделки. Любая невнимательность, небрежность может дорого обойтись приобретателю.
Актуально
