Как известно, режим ЧС в Латвии и принятые в связи с этим законы запретили розничную торговлю основными товарами потребления, исключая продукты питания и ряд других товаров. Список разрешенных товаров весьма небольшой. В результате многие магазины в торговых центрах вынуждены были закрыться и приостановить свою деятельность. Но что делать с арендной платой? Обязанность платить по договору аренды никто не отменял. Если договориться сторонам договора невозможно, то как поступать и какие нормы закона могут защитить арендатора?
Если заключенный договор не оговаривает условия, которыми стороны могли бы руководствоваться, чтобы избежать спорной ситуации, то единственным выходом может быть использование норм Гражданского закона ЛР и решение суда.
Другого варианта нет.
В соответствии со ст.2147 Гражданского закона обязанность вносить арендную плату отпадает и уже внесенные платежи возвращаются, если арендуемая вещь осталась неиспользованной вследствие такого события, к которому не был причастен арендатор и которое произошло не по его вине. К таким событиям принадлежит случай, когда арендатор вследствие непреодолимой силы лишается возможности пользоваться вещью.
К сожалению, закон не дает расшифровку понятия «непреодолимая сила». Достаточно часто такое понятие можно увидеть в договорах, где стороны сами определяют перечень обстоятельств, которые они считают непреодолимой силой и при наступлении которых они могут отступить от договора. В первую очередь необходимо смотреть именно условия договора, и если форс-мажор определен, то руководствоваться при отступлении от договора нужно именно исходя из того, что указано в договоре. Но что делать, если в договоре об этом ничего не сказано? Признается ли введенный режим ЧС обстоятельством непреодолимой силы, в результате чего использование арендованных помещений в предусмотренных договором целях стало невозможным?
Законодатель при введении режима ЧС об этом ни в одном законе не упомянул.
Поэтому единственным вариантом, если стороны не могут договориться о приемлемых условиях дальнейшего сотрудничества, может являться обращение в суд с просьбой о признании возникших обстоятельств обстоятельствами неопреодолимой силы и об освобождении арендатора от уплаты арендной платы до момента, когда запрет на торговлю конкретным видом товара будет снят. Только решение суда может установить истину в этом деле.
Так как судебные процессы занимают очень много времени и окончательного решения суда приходится ждать не один год, то подавать иски можно уже сейчас, таким образом перенеся спор с арендодателем в суд и не платя арендную плату. Конечно, есть риск, что арендодатель посчитает аргументы арендатора неправомерными и начнет процедуру расторжения договора. Но норма закона есть и ей можно пользоваться.
Единственный вопрос – признает ли суд данные обстоятельства форс-мажором или нет?
Правильным первичным действием будет являться подготовка и предоставление арендодателю юридически грамотного и обоснованного заявления, в котором арендатор заявит свое право не вносить арендную плату до момента прекращения действия обстоятельств непреодолимой силы. В случае разногласия – решать спор через суд.
Не столь важно, сколько будет идти процесс. Спор по конкретному периоду аренды (нужно было платить или не нужно) не должен влиять на дальнейшие арендные правоотношения. После снятия запрета аренда может продолжаться, а арендная плата – продолжать вноситься, но по спорному периоду стороны могут разбираться в суде и добиваться соответствующего судебного решения.
Если суд встанет на сторону арендатора, то обязанность платить отпадет. Если же суд не посчитает существование права арендатора не платить в данном случае, то арендная плата должна быть уплачена. К просроченной сумме могут добавиться законные проценты за просрочку (6% в год) и договорной штраф, но не более 10% от основной суммы долга.
Актуально
