Хотим приобрести дом и два участка под ним. Дом построен примерно 20 лет назад, но до сих пор не сдан в эксплуатацию и никак не зарегистрирован. Владельцу дома принадлежит участок, на котором находится дом, и соседний участок, на котором находится часть дома. Подскажите, на что надо обратить внимание в данной сделке и есть ли штрафы, которые могут быть применены?

Незаконченное строительство может быть в разном статусе: 1 – нигде не зарегистрированное строение, или 2 – строение, зарегистрированное как новостройка (промежуточная стадия до сдачи строения в эксплуатацию). Если вы приобретаете строение, которое не зарегистрировано ни в Земельной службе, ни в Земельной книге, то в таком случае вы фактические покупаете не строение, а строительные материалы со строительным проектом и строительным разрешением (конечно, если срок его действия еще не истек). Необходимо проверить как само наличие согласованного строительного проекта и строительного разрешения, так и соответствие построенного дома этим документам. Если дом построен уже 20 лет назад, то необходимо будет обязательно привлечь строительных экспертов, которые смогут оценить, насколько возможна сдача такого дома в эксплуатацию.

В отношении приобретения части соседнего земельного участка, на котором частично находится дом, можно пойти двумя путями: (1) попросить владельца дома, чтобы он отделил часть примыкающего земельного участка и присоединил к основному земельному участку под домом, или (2) одновременно с покупкой основного земельного участка под домом купить идеальную часть примыкающего земельного участка с отдельным правом пользования той частью участка, которая находится под домом, в том числе с правом его огораживать, застраивать и вообще делать на нем все, что захотите (если это не противоречит закону), а также с правом его продавать, не спрашивая согласия сособственника, и с правом его отделить и присоединить к своему основному земельному участку. Во втором случае одновременно с договором покупки также необходимо заключить договор раздельного пользования, до этого пригласив землемера для точного измерения и оценки возможности дальнейшего отделения.

Из-за самого факта незаконченного строительства никакие другие штрафы (кроме повышенной ставки налога на недвижимость – 3%) не должны применяться, если только в процессе строительства в рамках строительного разрешения и проекта не допущены нарушения, или сам факт строительства является незаконным. В отношении любого строения (в том числе и того, которое сдано в эксплуатацию), если допущены нарушения, то строительная инспекция может вынести решение о необходимости провести перестройку (изменения) или даже снести строение (если, например, строение угрожает жизни и здоровью). Ввиду того, что приобретаемый вами дом “строится” уже 20 лет, то рекомендуем вам перед покупкой обязательно получить консультацию у юристов и соответствующих строительных экспертов в отношении законности строительства и возможности сдачи дома в эксплуатацию.

Юридическое бюро Inlatplus, имея многолетний опыт в решении подобных проблем, готово оказать своим клиентам юридическую помощь по вышеуказанным вопросам, предоставить необходимые консультации и помочь в прохождении всех необходимых юридических процедур.