Каковы основополагающие моменты, на которые следует обратить внимание при покупке недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимого имущества является одним из способов приобретения собственности. К такому договору применяются положения гражданского законодательства. Для действительности и законности договора купли должно быть наличие сторон, предмета, волеизъявления сторон, существенных составных частей и формы договора. Все элементы договора должны соответствовать требованиям закона, предъявляемым к каждому из них. Отсутствие или хотя бы дефект одного из элементов договора – влечёт за собой его недействительность с самого начала, либо может явиться основанием для оспаривания договора и его отмены.
В первую очередь необходимо убедиться, чтобы лицо, отчуждающее имущество, обладало бы таким правом, т.е. было правоспособно на заключение договора купли. В роли продавца может выступать только сам собственник недвижимости, но подписывать договор может как он сам, так и его уполномоченный. Но в любом случае должен быть представлен документ, подтверждающий право собственности продавца. Для этого необходимо запросить у продавца оригинал удостоверения Земельной книги, план земельного участка (зарегистрированный в земельной службе кадастровым отделом) и инвентаризационное дело строения (также зарегистрированное в земельной службе кадастровым отделом). Если от имени самого собственника действует доверенное лицо – необходимо предоставить доверенность, в которой было чётко сформулировано его право на заключение договора. Приобретая недвижимость у юридического лица, необходимо удостоверится у его представителя, на основании каких документов он уполномочен подписывать договор.
Предмет купли должен находиться в гражданско-правовом обороте и быть чётко идентифицирован, должен быть указан адрес и кадастровый номер объекта недвижимой собственности. Для проверки покупаемой недвижимости, на предмет возможных имеющихся обременений или каких либо запретов на отчуждение, Вам необходимо обратиться в Земельную книгу. Эта информация является открытой, и ответ на ваш запрос по покупаемой недвижимости Вы получите в течении трёх рабочих дней. Не стоит забывать, что это информация будет только на тот момент, когда вы делали запрос в Земельной книги, поэтому информация о состоянии этой недвижимости в любой момент может измениться.
Необходимо помнить, что право собственности переходит на приобретателя только лишь с того момента, когда судья отделения Земельной книги принял соответствующее решение и зарегистрировал такое право. Поэтому не исключены случаи, когда после заключения договора купли на предмет купли, юридически являющийся ещё собственностью продавца, могут быть наложены какие-либо обременения или запреты. Один из возможных вариантов – кредиторы продавца для обеспечения своих требований к нему, просят суд наложить арест на данную недвижимость. К сожалению, появление такой ситуации полностью исключить нельзя, поэтому все вопросы взаимодействия сторон при наступлении таких случаев необходимо чётко и детально расписать в самом договоре.
Также, не лишним будет поинтересоваться о том, в какой зоне находится покупаемая недвижимость согласно архитектурному плану застройки города или волости, так как не исключена возможность, что эта недвижимость находится, например, в полосе строительства автомагистрали, виадука или моста в соответствии с архитектурным планом застройки волости или города. Для этого Вам нужно посетить волостную или городскую думу и получить письменное подтверждение о возможностях использования объекта недвижимости.
Изъявление воли на установление правоотношений купли-продажи должно происходить без обмана, заблуждения или принуждения.
Существенными составными частями договора купли будут являться предмет купли и его покупная плата. Статья 2015 ГЗ устанавливает, что вовсе нет необходимости в том, чтобы покупная плата точно соответствовала стоимости предмета купли. Однако она не может быть указана лишь для вида, т.к. в таком случае договор купли может быть приравнен к дарению. В практике сложилась такая ситуация, что покупная плата обычно не опускается ниже кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае, при регистрации данного договора государственная пошлина рассчитывается с наивысшей цены либо с договорной, либо с кадастровой.
Ну и в конце концов определённое внимание следует обратить на форму сделку. Согласно статьям 1482 и 1483 ГЗ сделка по купли недвижимости должна быть оформлена только письменно.
Актуально
