Все больше латвийских жителей покупают недвижимость в долг и вынужденно знакомятся с таким интересным документом, как договор об ипотечном кредитовании. Написанное там порой вводит в ступор, и здравомыслящие граждане пытаются заставить кредитора изменить условия. Чаще всего — тщетно. Потому что представители банков отвечают в том духе, что, дескать, не нравится — иди в другой банк. Или, что еще хуже, говорят, что “это условие поставлено для галочки, а на самом деле мы никогда этого не будем требовать”. Есть ли смысл бороться с кредиторами за свои права и как лучше это сделать, рассказывает член правления фирмы Inlat Plus Александр Ленковский.
ПРОЩАЙ, КВАРТИРА!
Продавец магазина оргтехники Виталий Кучевой вместе со своим семейством год назад переехал из тесной болдерайской “малосемейки” в новую трехкомнатную квартиру в Межциемсе. Улучшению жилищных условий поспособствовало развитие программы ипотечного кредитования. Как водится, новоселье отмечали бурно, но вскоре радость от события поулеглась, и жизнь пошла своим чередом. С погашением кредита семья Кучевых худо-бедно справлялась: все платежи вносили вовремя. Иногда даже позволяли себе кое-какие развлечения: в отпуск ездили в Мармарис, навестили свекровь в Чебоксарах, а на Пасху даже смотались в Берлин к друзьям-однокашникам.
Каково же было удивление Виталия, когда однажды (как раз вернулся из Германии), он вытащил из почтового ящика письмо, в котором банк сообщал о расторжении договора. (Перспектива — квартира продается с аукциона, с этой суммы банк забирает разнообразные штрафы.) Вы спросите, в чем дело? Оказывается Кучевые, замотавшись по всем этим заграничным поездкам, опоздали даже не с очередным взносом по кредиту, нет, этого они не допустили бы — они не успели вовремя отнести в банк квитанции об оплате коммунальных платежей. А согласно договору это надо было делать каждый месяц по определенным числам. Промедление как раз и грозило санкциями, вплоть до расторжения договора. В тот вечер Виталий впервые в жизни напился в зюзю…
ГДЕ ЕЩЕ ЛОВУШКИ
Однако требование вовремя предъявлять оплаченные квитанции — совсем не единственная потенциальная ловушка с далеко идущими последствиями. Вот ряд щекотливых моментов, которые часто встречаются в договорах с банками.
1. Требование о дополнительном обеспечении
Что это значит:
Если у банка возникнут опасения, что клиент не сможет выплачивать кредит, или если недвижимость начинает падать в цене, то он может потребовать дополнительного обеспечения. И если такое обеспечение не будет предоставлено в срок (обычно устанавливается довольно короткий срок), то банк вправе расторгнуть договор (даже в том случае, если вы надлежащим образом выполняете свои обязательства по оплате кредита.
Комментарий:
— Эту тему газеты раздували в связи с возможным коллапсом на рынке недвижимости. Мол, как только цены пойдут вниз, банки начнут требовать дополнительного обеспечения. Некоторые клиенты, понятно, не смогут его найти, тогда банки вынуждены будут сбрасывать подешевевшие вмиг квартиры и дома, что вызовет очередное падение стоимости и т. д. На самом деле не так много банков, по нашему опыту, вносят в договоры пункт о дополнительном обеспечении.
Однако сам этот пункт, конечно, неприятный. Хотя бы потому, что тут клиент зависит от субъективного мнения кредитного учреждения сразу по двум вопросам: во-первых, банк сам решает, когда пора потребовать это обеспечение, а во-вторых, банк же решает, какой вид обеспечения будет “достаточным”. И пускай банковские менеджеры уверяют, что этот пункт — сплошная формальность и т. д., это только слова.
Что делать:
— Я бы потребовал исключить этот пункт из договора. Или, по крайней мере, более детально попросил бы описать, при каких объективных (!) обстоятельствах банк вправе потребовать дополнительного обеспечения. Например, если рыночная оценка недвижимости опустится ниже невыплаченной стоимости кредита больше чем на 10%.
2. Доверенность на действия с заложенным имуществом
Что это значит:
Вы передаете банку доверенность на совершение с вашей заложенной недвижимостью любых действий, в том числе с правом ее отчуждать, перезакладывать и т. д. К тому же доверенность оформляется фактически на персонал банка, причем в некоторых случаях даже не оговариваются варианты, когда он может воспользоваться этой доверенностью. Иными словами, вы разрешаете распоряжаться вашей квартирой или домом менеджерам банка как угодно, даже если вы исправно выплачиваете свой кредит.
Комментарий:
— Понятны намерения банков, когда они требуют такую доверенность. Если, допустим, вы перестали выплачивать кредит и надо реализовать вашу квартиру, предстоит пройти ряд процедур: расторжение договора, суд, продажа через аукцион и т. д. Что занимает определенное время. Доверенность позволяет быстро реализовать ее. Однако клиенту конечно же нет никакого резона просто так, за здорово живешь, дарить свою недвижимость банку.
Что делать:
— Однозначно исключать этот пункт из договора. Или переходить в другой банк.
3. Другие ограничения
Что это значит:
Банки обычно запрещают должнику получать без согласия банка другие кредитные и лизинговые средства и совершать какие-либо действия с заложенным имуществом — например сдавать его в аренду или внаем.
Комментарий:
— Многие банки выполнение этих пунктов пока никак не контролируют. Но вы должны понимать, что, пуская в квартиру жильцов, например, вы нарушаете договор, и чем это может грозить. (Все теми же штрафными санкциями и расторжением договора.)
Что делать:
— Я бы по возможности исключил такие пункты. Если не получается, то можно попытаться оптимизировать их. Например, записать, что нельзя брать в лизинг без согласия банка в том случае, если лизинговые платежи превысят 100 латов в месяц, нельзя сдавать внаем более чем на 6 месяцев и тому подобное.
ЕСТЬ ВЫХОД
Но если банки ни в какую не соглашаются идти на компромисс, есть выход — рефинансирование (об условиях рефинансирования в латвийских банках читайте в прошлом номере Бизнес.LV. — Прим. авт.) То есть подписываете более или менее разумный договор с первым банком, с той мыслью, что по прошествии времени вы перейдете в другой. Ведь когда не стоит вопрос, что деньги нужны срочно — сию секунду, то можно позволить себе выбирать, торговаться, потребовать внести в договор изменения. И если вы — благополучный клиент, вовремя расплачиваетесь, то другие банки согласятся на ваши условия. Единственно, надо проследить, чтобы договор (с первым банком) подразумевал возможность “нормально соскочить”.
Актуально
