Мне предлагают купить недвижимую собственность. Однако часть данной недвижимости её нынешний собственник сдаёт в аренду нескольким арендаторам. Не могли бы вы прокомментировать правовые последствия приобретения недвижимой собственности “с нагрузкой”?
Действительно, перед современным деловым человеком в последнее время всё актуальнее становится вопрос о сохранении своих денег и увеличении их количества. На данный момент человечеством изобретено много эффективных способов такого сохранения и преумножения. Помимо традиционных способов – банковского депозита и ценных бумаг – многие стали открывать для себя инвестиции в объекты недвижимости, как надёжное размещение капитала и стабильный высокодоходный бизнес.
Приобретая недвижимость с находящимися на ней арендаторами, следует учитывать следующее. Между предыдущим собственником и арендаторами отчуждаемой недвижимости существуют арендные правоотношения, в основании которых лежит заключённые арендные договора. Перед новым приобретателем возникает вполне закономерный вопрос, должен ли он, новый собственник, учитывать условия ранее заключенных договоров аренды, являются ли они обязывающими для него, и имеет ли он право расторгнуть такие договора? Ведь, что такое право собственности – это право полного обладания вещью (право владения, пользования и распоряжения), но лишь настолько, насколько это право не подлежит особо установленным ограничениям (ст.1036 Гражданского закона ЛР). При приобретении в собственность недвижимости с находящимися на ней арендаторами необходимо принимать во внимание положения следующих норм гражданского законодательства. Статья 2126 предусматривает сторонам арендного соглашения право на внесение такого договора в Земельную книгу. Путём осуществления данного действия арендатор приобретает вещное право на арендуемую площадь, которое является действительным в отношении третьих лиц. Вещное право, которым обладает арендатор, это право пользования. Данное право вытекает из самой сути и определения договора аренды, закреплённого в ст. 2112 ГЗ. Естественным образом, что далеко не всегда и не все договора аренды, объектом которых является недвижимая собственность, подлежат регистрации в Земельной книге. Более того, это дело добровольное, то есть действие, относящееся к обоюдному согласию сторон. Тем не менее, в развитие и дополнение положений, закреплённых в ст.2126, нормы ст.2174 особо подчёркивают, что в случаях отчуждения арендодателем предмета аренды новый приобретатель обязан соблюдать условия договора аренды лишь в том случае, если он внесён в Земельную книгу. Те же арендные договора, которые не зарегистрированы в Земельной книге, для нового приобретателя не являются, строго говоря, обязательными и они могут быть расторгнуты. В таком случае закон устанавливает обязанность для нового приобретателя предоставить арендатору соответствующее время для возврата предмета аренды.
Новый приобретатель только сам, руководствуясь своими личными доводами и убеждениями, вправе решать вопрос о том, разрешать ли прежним арендаторам, не закрепившим своё право пользования в Земельной книге, продолжать занимать вновь приобретённые площади (и на каких условиях) или не разрешать. Если новый собственник выбирает первый вариант, и желает выступать в роли арендодателя, то данные отношения необходимо облечь в договор, условия которого уже могут целиком и полностью диктоваться им самим. При желании же избавиться от ненужного обременения, преграждающего собственнику полностью использовать свои права, существует два варианта – либо договариваться с прежним арендатором о добровольном освобождении занимаемых площадей, либо просить суд о принудительном освобождении.
Как бы там ни было, приобретателю недвижимости, обременённой арендаторами, следует знать, что в случае смены собственника сдаваемой в аренду недвижимой собственности, прежние арендаторы продолжают осуществлять своё право на пользование вещью. Статья 2175 ГЗ предусматривает, что факт смены собственника сдаваемой в аренду вещи, вовсе не влечёт за собой автоматического расторжения договора аренды, а, наоборот – если новый приобретатель желает оставить договор в силе, то отчуждение и смена арендодателя не даёт арендатору права отказаться от него.
Процесс приобретения недвижимости, закрепление прав собственности и последующее её использование с выгодой для приобретателя таит в себе много нюансов. Многолетний профессиональный опыт юристов, знания ими норм права, разбросанных в различных нормативно-правовых актах, направленных на регулирование процедуры заключения сделок с недвижимостью, помогут не допустить ошибок при приобретении недвижимости, обеспечат “юридическую чистоту” сделки и избавят приобретателя от ненужных тягот и обременений. Всё это будет способствовать возможности наиболее полно и эффективно воспользоваться всеми благами, преимуществами и привилегиями, предоставляемыми статусом собственника.
Актуально
