Этой строчкой из известного детского стихотворения мы обозначили тему сегодняшнего разговора. Звучит она так: «мошенничество на рынке недвижимости». От него, как мы выяснили из разговора со специалистом юридического бюро lnlat Plus Сергеем Копосовым, не застрахован, увы, никто. И наша доверчивость, невнимание и наивность могут стоить очень дорого.
история первая
Сегодня многие люди, не имея, свободного времени, доверяют продажу и приобретение недвижимости доверенному лицу, Парадокс в том, что чаще всего они наделяют это лицо большими полномочиями, вплоть до заключения договоров и открытия счетов на его имя, а доверенности, которые подписывают, не читают. А ведь не зря народная мудрость гласит: доверяй, но проверяй.
Один добросовестный покупатель приобретал квартиру у продавца через его доверенное лицо. Приобрел, заключил договор купли-продажи, заплатил за квартиру полную сум¬му и понес договор в Земельную книгу, Через две недели ему пришел отказ, Оказалось, что продавец не выполнил какие-то обязательства перед банком, И в процессе регистрации на приобретенную нашим клиентом квартиру банк наложил арест.
Покупатель пошел в банк. Там подтвердили: «Да, у бывшего хозяина квартиры есть перед нами обязательства. Мы снимем арест, но за это предлагаем вам приобрести его долги и плюс еще одну квартиру, которая взыскана нами с другого должника» Нашему клиенту пришлось выкупить долговые обязательства и купить еще одну квартиру, В принципе, поскольку это произошло в период резкого повышения цен, то для клиента это предложение оказалось еще и выгодным.
Самое интересное началось дальше, Мы нашли непосредственного продавца, Кстати, его доверенное лицо (позже оказалось, что это мошенник, на которого было возбуждено не одно уголовное дело) к тому моменту исчезло, прихватив деньги за квартиру, полученные от покупателя. Продавец, оказавшийся порядочным человеком, был в шоке, узнав, что теперь у него нет ни квартиры, ни денег за нее, ни доверенного лица. Зато, согласно гражданскому закону, есть долг в размере нескольких десятков тысяч евро за невыполненные перед банком обязательства. Причем, долг этот согласно сделке с банком продавец теперь должен отдавать нашему клиенту.
И все из-за простой нотариально заверенной доверенности, которая стоит 15 латов! Причем, продавец выдал доверенность на распоряжение его недвижимостью очень давно, и понятия не имел о действиях своего доверенного лица. Он уже сто раз мог ее отозвать!
Мораль: каждое слово, написанное в доверенности, подразумевает какое-то действие. И расшифровать это слово можно по-разному.
Выдавайте доверенность только тем, кому вы полностью доверяете. Не допускайте, чтобы в вашей доверенности была формулировка «общий порядок действий». Обсудите ее текст с юристами! Ограничьте и строго оговорите полномочия вашего доверенного лица. Не забывайте, доверенности можно отзывать. Будьте бдительны! Конечно, в случае, если доверенное лицо наносит убытки доверителю, Гражданский кодекс предусматривает их возмещение, но это делается через суд. И все это надо обосновать, доказать, определить сумму убытков, и потратить на все это много времени, нервов и денег.
история вторая
Дело, которое у нас сейчас в работе, и по которому мы несколько раз пытались начать процесс, хотя факт мошенничества налицо. Наш клиент в 2000 году приобрел дом и земельный участок стоимостью 8 тысяч евро. Положил договор о купле-продаже к себе в стол, заплатил деньги и спокойно поехал работать в Англию. Периодически он возвращался сюда, оплачивал текущие платежи по обслуживанию своей недвижимости и опять уезжал.
Однажды, год назад, приехав в Ригу, он обнаружил, что в его домe идет капитальный ремонт. «Кто вы,» – спросил он у «главного». “Я – владелец дома» – услышал он в ответ. Хочу подчеркнуть, что на тот момент стоимость этой недвижимости составляла 100 000 латов. И дом новый хозяин уже заложил в банке, получив кредит на сумму порядка 70 000 латов. Так что право первой руки на дом и землю нашего клиента было теперь у банка. Что же произошло? Наш клиент, добросовестный приобретатель, пepeд отъездом не занес свою недвижимость в Земельную книгу. у него даже прошение было подготовлено. Но по каким-то причинам клиент этого не сделал.
В принципе, в законе у нас не оговорено, что преобретатель должен через день после заключения договора купли-продажи обязательно бежать и регистрировать собственность в Земельной книге. Ограничения существуют только в том, что пока вы не занесли недвижимость в Земельную книгу, вы не имеете права ее отчуждать: дарить, продавать, обременять долгами и другими обязательствами. Что же случилось?
Поскольку пело еще в работе, я поделюсь с вами исключительно своими умозаключениями. Я предполагаю, что продавец намеренно пошел на обман нашего клиента, продав дом и землю еще раз. Судите сами, он был осведомлен, что его первый покупатель бывает в Латвии крайне редко, и что он не успел зарегистрировать недвижимость в Земельной книге.
Увидев, что за последнее время недвижимость сильно поднялась в цене, и дом стоит уже далеко не 8 тысяч евро, а 100 000 латов, он решил заработать денег, справедливо рассудив, что в случае претензий первого покупателя он вернет ему согласно договору 8 тысяч евро, и заработает почти в 20 (!) раз больше. Недвижимость в Земельной книге зарегистрирована не была, а значит, эта собственность ни в какой государственной институции ни значилась, только в документах у нотариуса. А второй покупатель, более добросовестный, в отличие от нашего клиента документы в Земельную книгу донес, и их приняли. Ему даже банк дал кредит!
На данный момент по факту мошенничества против продавца возбуждено и уголовное, и гражданское дела. Мы будем требовать 100% суммы, заплаченной нашим клиентом за дом (то есть 8000 евро), плюс возмещение убытков. Но это все еще нужно доказывать.
В данном случае, нам даже пришлось обжаловать депо в прокуратуре. И процесс может тянуться не год и не два. Главное в том, что второй договор купли-продажи имеет юридическую силу. Закон говорит, что права перед третьими лицами имеет недвижимая собственность, которая зарегистрирована в Земельной книге. Так что дом свой наш клиент вернет вряд ли.
Мораль: тут даже комментировать нечего. Не затягивайте поход в Земельную книгу. Видите, как дело может обернуться.
история третья
Один наш клиент, человек опытный и в делах бизнеса, и в вопросах покупки недвижимости, решил приобрести в собственность землю. Как человек осторожный, он сначала все проверил. Никаких обременений по отношению к этой земле ни в одной государственной инстанции не было! И сделка состоялась. Надо уточнить, что рядом с этой землей на расстоянии 10 метров стоит газовая станция. На это наш клиент внимания не обратил.
Итак, он начал разрабатывать проект строительства складских помещений, и тут пришла очередь упомянутой газовой станции. Дело в том, что по закону вокруг нее должна быть охранная зона, которую надо согласовать. И оказалось, что охранная зона … покрывает половину участка нашего клиента. Закон говорит, что каждый собственник объектов такого рода обязан регистрировать в Земельной книге все обременения. Этого сделано не было. А в итоге, наш клиент заплатил за участок, за разработку проекта и не может начать строительство. Выхода два: либо – судиться, либо – попытаться договориться, то есть перенести станцию, что может стоить еще больше денег и нервов. Вот такая история.
Мораль: при покупке земли внимательно изучайте не только документы, но и местность.
Вас должны насторожить любые объекты, расположенные на земельном участке и по периметру вокруг него. Вплоть до канализационных люков, которые могут скрывать подключение к газопроводу. А под землей вполне может проходить газопровод высокого давления. И владелец, например, поля под Ригой, может этот факт от покупателя попросту скрыть. Тогда охранная зона может занять половину купленного поля. Это называется «скрытый дефект». Конечно, за сокрытие фактов продавцу можно предъявить иск. Но это опять грозит судебным процессом на один, три, пять лет…
история четвертая
Чтобы не платить большую госпошлину, в договорах купли-продажи последнее время модно занижать цену. Что может обернуться весьма печальными последствиями. Допустим, вы приобрели недвижимость стоимостью 100 000 латов. Согласно официальному договору она стоит 10 000 латов. Остальные 90 000 латов вы, как добросовестный по¬купатель, передаете продавцу, нигде это не афишируя. Заключен договор купли-nродажи, составлено прошение, до¬кументы поданы в Земельную книгу, но по каким-то причинам регистрация не осуществилась. Ну, скажем, по вине третьих лиц.
Например, продавец забыл, что он кому-то должен денег, и этот факт документально подтвержден. Кредитор ставит арест на регистрируемую в Земельной книге недвижимость. Oдним словом, сделка не состоялась. Права собственности на покупателя не были зарегистрированы. И в этом случае вы – покупатель согласно договору можете требовать только 10 000! Если к тому моменту вы успели заплатить все 100 000, то 90 000 из них вы можете лишиться.
Конечно, одинаковых сделок не бывает, они все разные. Но пример весьма правдоподобный. Вспоминается случаи, когда завод в Латгалии, правда без земли, купили по цене 2 000 латов! Покупатели продавцу наобещали золотые горы и всяческую помощь и поддержку. Наши клиент на это пошел, он хотел наладить в регионе определенное направление производства, и помощь была ему необходима… Никакой помощи наш клиент так и не получил. Теперь идет процесс. Пока результаты весьма обнадеживающие. И все благодаря тому, что даже обещанные две тысячи покупатели заплатили … спустя год. То есть не была оплачена покупная цена. А в законе сказано, что в таком случае сделка недействительна. Но если бы мошенники заплатили указанные в договоре 2 000 латов в срок, помочь нашему клиенту было бы гораздо сложнее.
Мораль: не пытайтесь обмануть сами себя. Что положено заплатить – нужно заплатить.
Актуально
