Какова процедура освобождения помещений от вещей арендатора, если договор аренды расторгнут за неуплату, всё оборудование заложено в банке (право на залог реализовано), единственный учредитель предприятия-арендатора лежит в больнице. И шире – что можно предусмотреть в договоре аренды с новыми арендаторами, чтобы максимально упростить расторжение договора и освобождение помещения.

Процедура освобождения помещений может быть следующей. Изначально, было бы правильным пригласить представителей Банка и сделать инвентаризацию вещей, оставленных арендатором. С Банком необходимо разобраться, что принадлежит им, а что может принадлежать арендатору или третьим лицам. Также следует не забыть потребовать от Банка предоставления документов, подтверждающих право собственности арендатора на вещи и право Банка на вступление во владение. Также есть неотделимые улучшения помещений, которые остаются в собственности арендодателя, если такие условия были в договоре аренды предусмотрены. Затем, по акту сдачи-приемки передавать данные вещи Банку, не забывая указывать в акте состояние вещей и отсутствие взаимных претензий.

При всей данной ситуации следует принимать во внимание ст.918 Гражданского закона ЛР – любое владение считается законным и добросовестным, пока не доказано обратное. Поэтому, имея в своем распоряжении брошенные вещи, арендодатель является законным и добросовестным их владельцем, и может им оставаться, если Банк или какое-либо другое лицо не докажет обратное.

Отвечая на второй вопрос, можно посоветовать следующее. В договоре аренды (защищая интересы арендодателя) должны быть четко определены:

• сроки внесения арендной платы;
• договорной штраф за просрочку в оплате;
• договорной штраф за просрочку в возврате помещений;
• право арендодателя расторгнуть договор досрочно в случае просрочки;
• право арендодателя на удержание вещей, оставленных в помещениях, до момента, пока не будут погашены долги;
• право выставлять арендатору счета за хранение вещей;
• право арендатора войти в помещения, сменить замки, описать оставленное имущество, продать его в случае, если арендатор не погасил долги или в установленный срок не вывез имущество;
• другие условия.

В любом случае, в договоре должна быть достаточно подробна описана процедура действий арендодателя в случае окончания действия договора. И не следует забывать о ст.2173 Гражданского закона ЛР, где указано, что ни в коем случае арендодатель не может, хотя такое право и было обусловлено договором, самовольно удалять арендатора. Виновный в несоблюдении этих правил обязан возместить убытки.